Kremer pensioen- en risicoadviseurs 

Lineaire hypotheek

Wanneer u een huis koopt en hiervoor een nieuwe hypotheek moet afsluiten, heeft u sinds 2013 de keuze uit twee verschillende soorten hypotheekvormen: een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek. Elke hypotheekvorm heeft zijn eigen kenmerken en voor- en nadelen. In deze blog leggen we uit wat een lineaire hypotheek is en wat de voor- en nadelen hiervan zijn.

Wat is een lineaire hypotheek?

Een lineaire hypotheek is een hypotheekvorm waarbij u elke maand hetzelfde hypotheekbedrag aflost. Naast de vaste maandelijkse hypotheeklasten betaalt u ook rente over het geleende hypotheekbedrag. Doordat u elke maand een deel van de hypotheek aflost en de resterende hypotheekschuld lager wordt, daalt de maandelijkse hypotheekrente ook. Bij een lineaire hypotheek betaalt u de eerste maand dus de meeste rente en daalt dit rentebedrag elke maand totdat de volledige hypotheekschuld is afbetaald.

Lineaire hypotheek berekenen

Een lineaire hypotheek bereken is niet heel ingewikkeld. Hoe u dit berekent, is het best uit te leggen aan de hand van een voorbeeld. Stel, u koopt een huis en sluit hiervoor een hypotheek af van €300.000,- voor een periode van 30 jaar met een hypotheekrente van 2%. De hypotheekberekening ziet er dan als volgt uit:

€300.000,-/360 maanden = €833,- hypotheek per maand. Dit bedrag blijft over de gehele 30 jaar hetzelfde. Omdat u geld leent, betaalt u hier ook hypotheekrente over. Het geleende bedrag is aan begin hoger, daarom worden de totale maandlasten (hypotheek + hypotheekrente) elke maand lager.

Zo is uw rente de eerste maand €300.000,- x 2% / 12 maanden = €500,-. Wanneer u bijvoorbeeld na 10 jaar een derde van uw hypotheekbedrag hebt afgelost, staat er nog €200.000,- hypotheek open. 2% van €200.000,- = €333,- rente per maand.

De totale bruto maandlasten zijn de eerste maand €833,- + €500,- = €1.333. Na tien jaar zijn de bruto maandlasten gedaald naar €833,- + €333,- = €1.166,- per maand.

De eerste maanden zijn uw bruto maandlasten fors hoger dan na tien jaar. Wel profiteert u de eerste maanden meer van de hypotheekrenteaftrek dan na tien jaar.

In onderstaand tabel is bovenstaande hypotheekberekening uitgewerkt:

Hypotheekrenteaftrek bij een lineaire hypotheek

Maandelijks betaalt u dus naast hypotheek ook hypotheekrente. De hypotheekrente die u over uw lineaire hypotheek betaalt, is deels aftrekbaar bij de belasting. U kunt in 2022 maximaal 40% van de betaalde rente aftrekken van uw inkomen. Omdat u bij een lineaire hypotheek bij aanvang meer hypotheek betaalt dan halverwege de periode, is de rente bij aanvang ook hoger. In het begin is het belastingvoordeel daarom ook groter. Dit belastingvoordeel daalt gedurende de looptijd.

Extra aflossen met een lineaire hypotheek

Om uw maandlasten te verlagen is het mogelijk om tussentijds extra af te lossen. Extra aflossen van uw hypotheekbedrag zorgt ervoor dat de maandlasten lager worden of de looptijd korter. Vaak kan u een gedeelte boetevrij aflossen. Hoeveel dit is hangt af van de afgesloten hypotheekvoorwaarden, maar vaak is dit rond de 10 tot 20 procent van de totale hypotheek. Daarbovenop kunt u ook extra aflossen, maar hiervoor betaalt u dan misschien een boete. In sommige gevallen kan het interessant zijn om, wanneer u de mogelijkheid hebt, extra af te lossen. Momenteel levert uw spaargeld bij de bank namelijk weinig op. Heeft u nog een hypotheek waarvan de rente behoorlijk hoog is, dan kunt u er misschien dan beter voor kiezen deze gedeeltelijk af te lossen.

De voordelen van een lineaire hypotheek

Wanneer u de keuze maakt voor een lineaire hypotheek, levert dit u een aantal voordelen op:

• U lost elke maand hetzelfde hypotheekbedrag af
• De hypotheekrente en daarbij de bruto maandlasten dalen maandelijks
• Aan het begin van de looptijd profiteert u van veel hypotheekrenteaftrek
• Afhankelijk van de hypotheekverstrekker kunt u extra aflossen

Annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek?

Na de kredietcrisis zijn in 2013 de hypotheekvormen flink aangescherpt. Zo hebben starters op de woningmarkt alleen nog maar de mogelijkheid om te kiezen tussen een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Welke hypotheek het beste bij jou past hangt af van uw wensen. Wilt u zo snel mogelijk uw hypotheek aflossen, dan past de lineaire hypotheek het beste bij jou. Gedurende de looptijd wordt uw maandbedrag lager en heeft u minder kosten dan bij een annuïteitenhypotheek. Als starter moet u de eerste jaren de hoge maandlasten wel kunnen betalen. Het voordeel bij een annuïteitenhypotheek is dat u aan het begin van de looptijd voornamelijk veel rente betaalt en iets minder hypotheek en de bruto maandlasten blijven gedurende de gehele looptijd gelijk.

De maandlasten zijn voor een startende woningbezitter vaak erg hoog. In sommige gevallen kan het een optie zijn om een deel van de hypotheek aflossingsvrij te lenen. De rente is dan niet aftrekbaar en de schuld komt dan in Box3. Dat betekent de schuld wordt verrekend met eventuele spaar- of beleggingsrekeningen. Mogelijk is er dan minder belasting verschuldigd over het vermogen. Het voordeel is dat de hypotheeklasten lager worden en misschien beter betaalbaar. Het nadeel is dat u deze schuld nooit aflost, ook niet op pensioendatum, terwijl sommige banken wel verachten dat de schuld na 30 jaar wordt afgelost. Dit kan misschien een probleem worden op lange termijn. Ook is een hypotheek voor een starter met een aflosvrij deel niet mogelijk onder NHG.

Wilt u meer weten over een lineaire hypotheek?

Wij kunnen ons voorstellen dat u nog meer vragen heeft over het afsluiten van een lineaire hypotheek. Wat is bijvoorbeeld het maximale te lenen hypotheekbedrag? Wat zijn de totale maandlasten? Wat is de minimale looptijd van een lineaire hypotheek? Voor deze en alle andere vragen omtrent hypotheken kunt u bij ons terecht. We staan uw graag te woord.